大象新闻记者 朱耒刚
(资料图)
六月的郑州楼市,一半是海水,一半是火焰。一方面是政策上不断释放的善意,一方面是忽起忽落令人捉摸不定的市场。
困惑的张先生问,“我可以出手了吗?”
岳父对他说,“政府连续刺激房地产,房价应该会涨,该出手就出手。”媳妇对他说,“看好你手里的钱。”
张先生的疑问也代表了很多人,身处这个不好预测的时期,他们更关注避开风险,担心一步走错满盘输。
可是,在张先生的内心里,“有了房,才算是在郑州生了根,才能踏实地发芽、开花。”
新政不断,实质性支持,释放对楼市善意
张先生已经持币观望很久。
他毕业六年,工资待遇还好,小两口攒下了几十万块钱。
经过认真分析,张先生认为当前楼市政策对买房人的支持力度已接近天花板。更好的机会也许要等到下一波轮回。
他说,郑州这几年发展太快了。林立的高楼,雄伟壮观的三环四环立交,风景秀丽的沿街景观带,高大上的河南艺术中心、郑州大剧院、郑州市体育场等各种文化体育场馆,寸土寸金的地价,“光这些‘配套’,得值多少钱!”在全国的省会城市里,郑州几乎可以说是最被低估的了。
去年年初,郑州出台18条楼市新政,取消“认房又认贷”,需求端、供给端、金融端全盘考虑。
大家纷纷用“放大招”“风向标”等形容,他认为政策已经开始向楼市倾斜。
去年年底,郑州又发布12条支持政策,调整限购区域、支持团购在售商品住房、“1+8”都市圈居民统一待遇时,他跟岳父狠狠地研究了一番,烟抽掉了两盒。
今年1月,我国人民币贷款增加4.9万亿元,同比多增9227亿元,给出明确放松信贷信号。
目前,河南首批保交楼专项借款项目,已经确定要在10月底前全部建成交付。
今年4月3日,郑州再出政策,限购范围调整,二环外区域不再限购,限售政策也从原有的取得不动产登记证满一年可售,调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记三者任一满一年可售。他开始蠢蠢欲动。
行内人士表示,二环以外不限购,首付比例最低20%,首套贷款利率3.8%,公积金额度最高调整至100万,且可以提取用作首付,“深度缓解了购房压力,有效缩减购房周期,当前,郑州对于购房者的支持力度在同能级城市中位于第一梯队。”张先生说,这种看法也代表了他的心声。
房企分化,强者恒强,楼市进入“大变局”
经历过2—3月的“小阳春”和五一的“短热”,5月郑州房企开盘频次以及新增供应均下滑。
(来源:克而瑞河南)
强烈的两级分化开始出现。
2023年1—5月,全口径销售额破千亿的房企有6家:保利、万科、中海、华润、碧桂园、招商。
在行业巅峰时,2021年1—5月,全口径销售额破千亿的房企高达15家。
第16名离千亿也只差了55亿。
而今年1—5月,第6名招商蛇口的全口径销售额为1369.5亿,比第7名绿城足足多了540多亿。随后更是层次分明。
断层的拉开,意味着在地产巅峰时期已经过去的今天,未来下面的房企很难再挑战前面这些千亿房企的龙头地位。
在最新榜单中,高杠杆、高周转型的房企大都已跟时代告别。
市场持续向头部集中,靠前梯队业绩增速领先,且短期内难以被超越。
截止5月底,在郑州,业绩冲上50亿的只有保利、万科。
据最新发布的克而瑞河南区域2023年1—5月大郑州房企商品房全口径销售排行榜,保利与万科两家头部房企以合计104.5亿的业绩占据了TOP20总金额的26%。
TOP3华润与TOP2之间的业绩差额高达近20亿。
2023年1—5月,新的带头大哥保利操盘销售额、全口径销售额、权益销售额,均位居行业第一,且与第二名拉开了明显的差距。
从2022年8月到现在,保利已经连续9个月销售额全国第一,月度销冠一直牢牢掌握在保利手中。
截至2022年底,保利的总土储货值2.33万亿,同样位居行业第一。
数据显示,2023年5月,郑州主城区商品住宅供求指标同步下滑,其中,新增供应面积约20.27万㎡,环比下滑40%;成交约53.35万㎡,环比下滑14%,实际上,自2月份市场冲高后,郑州主城供求已连续7个月处于“求大于供”的状态,开发盘整期下,库存指标不断优化。一些对市场反应快的购房者已经在逆势而动!
而销售热盘新房,在向改善盘、主城区等要素集中。据360房产网数据,5月郑州市成交金额前三的楼盘为:保利·璞悦成交5.38亿元,崇信·凤凰悦府成交3.77亿元,普罗理想国成交3.58亿元。
大变局之下,靠谱品牌的靠谱产品优势凸显
买房置业,增值保值是很多人考虑的第一条件。
大家热衷的方向依旧是金水北、北龙湖、高新老城、经开老城、高铁片区。
例如,北龙湖是河南省未来百年的最高规划愿景,也是郑东新区规划的最后点睛之笔。北龙湖的保利璞悦,项目总盘规划312套,3月开盘当天去化139套,去化率45%。
高新老城生活配套完善,有大学城,可以产住结合。在高新双湖科技城的保利和光屿湖,4月来访831组,签约套数117套,居高新区销量排行榜TOP1。
在二七区保利上城,4月来访853组,认购套数114套,居二七区销量排行榜TOP1。
虽然五一过后郑州整体市场有回冷,但在一些热盘的销售中心,依旧人头攒动,有单日到访过百组出现,甚至会有客户多得置业顾问接待不过来的情形。
北龙湖北岸的一线湖景宽宅、跃层挑高的保利璞岸,是当前北龙湖的超高人气楼盘。
在金水主城区地铁2号线刘庄站的保利大都汇,到访量也很高。
目前,不知名小开发商楼盘的竞争力在逐渐减弱。
大开发商、国企央企等靠谱品牌的靠谱产品正在凸显自己的优势。
同时,房地产行业进入高质量发展的“品质时代”,“居住品质”成为更高层面的需求,大家的居住需求从“有房住”,转向“住好房”。
有分析人士认为,刚需买房最好的时机是十年前,其次是现在。而改善买的不是时机,而是好房子。
好的改善盘因更具升值潜力的区位价值、更具诗意的社区美学、更开阔的空间尺度而更受青睐。
房企年中冲刺节点已至,为完成既定的业绩指标,很多房企会及时调整营销政策及供货节奏,这恰好是一个时机。
据悉,河南保利就在郑州、洛阳、开封、许昌,4城12盘全盘联动,准备了6·18大促。届时,有秒杀特惠好房(2 个点优惠);到访抽最高618元红包;最高补贴2年月供,夜间到访成交送2000物业费;认购享家电大礼包等一系列优惠。
目前的郑州楼市,很多人认为,只有大开发商、国企央企才更靠谱。在国央企里,遥遥领先的保利这两年在郑州真金白银拿地最多,且位置都分布在郑州最有价值的版块,项目更是覆盖刚需、改善、高端豪宅。
这次保利的年中大促,对很多人也许正是个入手的时机。
(免责:具体优惠以各项目释放为准)