投资降幅扩大，销售持续回暖！国家统计局最新房地产数据释放这些信号→
【大河财立方 记者 朱娟】前4月全国房地产市场供应端和需求端走出了不一样的分化行情。
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5月16日，国家统计局发布2023年1—4月份全国房地产市场基本情况。从供应端来看，1—4月份，全国房地产开发投资同比下降6.2%，房屋新开工面积同比下降21.2%，降幅较1—3月份均有所扩大。
不过，从需求端来看，1—4月份全国商品房销售面积同比降幅进一步收窄至0.4%，其中住宅销售面积同比增长2.7%，已经连续两个月正增长；商品房销售额同比增长8.8%，其中住宅销售额同比增长超10%。
“尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场，保障和改善民生，仍需要继续努力。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。
房地产开发投资降幅扩大
房企投资和新开工意愿仍旧低迷。
从国家统计局数据来看，1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%，降幅较1—3月份扩大0.4个百分点，其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。房屋新开工面积31220万平方米，下降21.2%，降幅较1—3月份扩大2个百分点，其中住宅新开工面积22900万平方米，下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米，增长18.8%，其中住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。
另据国盛证券研究所统计，1—4月，全国土地成交总额7966.9亿元，同比下降18.81%。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，由于建筑工程（新开工贡献）、土地购置费合计占据开发投资总额的65%—75%，导致1—4月全国开发投资跌幅继续扩大。虽然竣工增长会带动安装工程投资，有助于稳定开发投资，但这部分投资占比只有15%左右，难以左右开发投资走势。
“当前房地产开发投资指标恶化，反映了房企的供给端扩张能力并没有恢复，客观上要求后续继续提振销售数据，同时强化各地营商环境的改善。”易居研究院研究总监严跃进表示。
在诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱看来，1—2月在市场快速回温的支撑下，房地产开发投资降幅收窄，3月房地产开发投资同比降幅再次扩大，4月累计降幅同比进一步扩大。房企投资信心恢复力较弱，主要体现在新开工意愿上，目前仍呈现大幅下降局面。随着3—4月以来热点城市土拍市场呈现明显升温迹象，预计二季度房企新开工意愿上升，开发投资降幅将收窄。
住宅销售面积连续两个月正增长
与供应端仍旧低迷不同，需求端在持续回暖。
从数据来看，1—4月份，全国商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，跌幅持续收窄，其中住宅销售面积增长2.7%，已经连续两个月正增长。商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，其中住宅销售额增长11.8%。
根据销售面积和金额测算得出，1—4月全国商品住宅均价为10562元/平方米，涨幅为11.1%，已经连续3个月上涨，且涨幅连续2个月扩大。另外，4月份，房地产开发景气指数为94.78，持续4个月回升。
严跃进认为，销售端指标总体上走出负区间，尤其是住宅销售面积连续两个月为正，意味着今年一季度激活合理住房消费需求的工作是积极有效的。“不过，鉴于近期有市场走弱的现象，各地要重视继续提振销售端指标。”
在中指研究院市场研究总监陈文静看来，4月，多地政策优化力度持续加码，一、二线核心城市“一区一策”进一步提振市场信心，但居民收入及就业预期尚未扭转，在前期积压的购房需求释放完成后，市场调整压力增加，在低基数影响下，全国商品房销售规模同比继续好转。
“单月来看，4月全国商品房销售面积、销售金额较3月均出现较明显下降，但同比均增长。各区域中，东部地区市场恢复较明显，1—4月，东部地区商品房销售面积同比增长5.5%，销售额同比增长15.7%，较1—3月增幅分别扩大3.1和6.4个百分点，其中销售额增幅为各地区最高；中部和西部地区销售面积累计同比均下降，其中中部地区降幅收窄。”陈文静说。
专家：预计5月新房销售同比或继续增长
从房企资金状况来看，1—4月份，全国房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下降6.4%，降幅收窄2.6个百分点。其中，国内贷款6144亿元，下降10.0%；利用外资12亿元，下降69.6%；自筹资金12965亿元，下降19.4%；定金及预收款15925亿元，增长4.0%；个人按揭贷款8222亿元，增长2.5%。
王小嫱认为，在一季度市场回升的带动下，行业的资金压力有所缓解，定金及预收款、个人按揭贷款同比增速呈现正增长，但目前行业企业对资金的用处较为谨慎，尤其是并未传递到新开工端，这主要是由于房企对于市场投资信心仍较为谨慎。随着政策端对于融资的支持，预计后续行业资金压力进一步缓解，但资金是否流入到供给端还依赖于市场的回温情况。
严跃进也认为，今年前4月，全国房地产市场数据一个重要的特点就是销售端的改善并没有传导到供给端指标，尤其是开发投资和新开工等指标。“销售端的改善已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正影响房企投资拿地和工程建设，时滞过长。此类问题要解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给。”
展望后市，陈文静认为，短期来看，进入二季度，伴随着市场情绪的转弱，各地优化政策的跟进节奏或有加快，热点城市政策亦有空间，但市场分化态势或更加明显，热点城市在供给放量、土拍情绪上升等因素带动下市场活跃度有望保持，而多数城市市场调整压力仍然较大。全国来看，供给支撑下，预计5月新房销售将保持一定规模，叠加去年低基数下，单月同比或继续增长。
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